Situación actual y retos del sector inmologístico

por Javier Inchauspe
Javier Inchauspe

Director de Logística de Merlin Properties

El año 2018 fue muy positivo en el sector inmologístico, con un nuevo récord en contrataciones de naves logísticas en Madrid –más de 900.000 metros cuadrados según las principales consultoras internacionales– y con grandes operaciones de alquileres de naves de más de 30.000 metros cuadrados como grandes protagonistas. Precisamente, este alto volumen de contrataciones ha provocado que la tasa de disponibilidad actualmente sea muy baja, tanto en el mercado de Madrid como de Barcelona, y que esta oferta esté compuesta principalmente por naves antiguas y obsoletas que nos se ajustan a las necesidades actuales de los operadores. Esta situación ha provocado que el mercado logístico se haya colocado en el foco de los inversores en los últimos años, disparándose en 2018 la inversión nacional e internacional. Como resultado, se prevé la entrega de numerosos proyectos, ahora en fase de construcción o desarrollo, tanto en el Sur de Madrid como en el eje del Corredor del Henares.

Dentro de este boom inversor, destaca claramente el principal eje logístico de Madrid, el Corredor del Henares, donde la actividad inversora está siendo aún más intensa. En este espacio, comprendido entre las ciudades de Madrid y Guadalajara e, incluso, más allá (Torija-P.K.72), conviven dos mercados diferentes: el mercado para la distribución local/urbana concentrado en Coslada y San Fernando de Henares principalmente, y el mercado para la distribución nacional, ubicado entre los núcleos de Alcalá de Henares y Guadalajara, aunque principalmente en las poblaciones de Azuqueca de Henares, Alovera y Cabanillas del Campo.

En las zonas más cercanas a la capital, la demanda es principalmente para naves de transporte tipo cross-docking o bien de módulos logísticos pequeños (inferiores a 5.000 metros cuadrados). Es por ello que este perfil busca ubicarse en los municipios de Torrejón de Ardoz, que cuenta con un polígono nuevo con excelentes accesos a la A-2; en Coslada, que tiene como principal ventaja accesos directos al aeropuerto y a su terminal de carga, además de su cercanía a la M-40 y al centro de Madrid; y, sobre todo, en San Fernando de Henares, donde la absorción ha sido la más importante debido a la disponibilidad de suelo con nuevos proyectos de recién construcción, con accesos directos a la M-45 que permiten conectar, no solamente con Madrid capital y el aeropuerto, sino también con todos los municipios del sur de Madrid.

En total, está previsto que se edifiquen cerca de 900.000 metros cuadrados de naves logísticas entre este año y el próximo en el Corredor del Henares. De ellos, 250.000 metros cuadrados serán en la primera y segunda corona y el resto, entre Alcalá de Henares y Guadalajara.

Pero la actividad no se ciñe a la zona este de la Comunidad, el sur también está viviendo su particular boom. Hay dos zonas que destacan claramente: el entorno de Illescas, donde los proyectos han sido llave en mano, a la medida de usuarios concretos y en base a un contrato de arrendamiento a largo plazo; y la primera corona, en la zona de Getafe, donde se concentran diversos proyectos a riesgo que van a poner en el mercado más de 200.000 metros cuadrados a lo largo de este año.

Con todos los desarrollos existentes en el mercado, junto a la previsible continuidad de la apuesta por este sector por parte de los inversores y los numerosos nuevos actores que aparecen con la intención de invertir en desarrollos inmologísticos en nuestro país, todo apunta a que la tendencia en cuanto a contratación para 2019 será similar a la del año anterior.

Por otro lado, este interés inversor vivido en estos últimos años ha tenido como primera consecuencia una compresión de yields, ya que desde Merlin Properties comprobamos cómo la diferencia con otros productos inmobiliarios (oficinas, centros comerciales…) tiende a reducirse en la actualidad. El conocido como “efecto Amazon” ha generado muchas expectativas en el sector. Tanto es así que se estima que alrededor del 40 % de la absorción de naves logísticas en los dos últimos años se debe a operaciones derivadas del comercio electrónico. Esto ha hecho que muchos inversores hayan apostado por el mercado inmologístico español en base a una expectativa de subida de rentas. Falta por ver si el gran volumen de nuevos desarrollos, principalmente en el Corredor del Henares, puede afectar a dicha subida, ya que hay zonas actualmente con un exceso de oferta en las que se puede observar un estancamiento de dichos niveles de rentas.

Son muchos los retos a los que nos enfrentamos dado que el sector está renovándose y evolucionando muy rápido, en gran parte por el auge del comercio online. En este sentido, es importante que las autoridades entiendan el negocio logístico para que adopten normativas que permitan hacer frente a las necesidades logísticas del futuro. Y no solo en las distintas coronas de las ciudades, sino también en lo que respecta a la distribución de la última milla. Es importante conocer dónde están los principales consumidores de comercio online y cómo se va a operar dicha distribución. Estamos ante un proceso de transformación que no se va a detener, por lo que nuestro gran reto es ser capaces de adelantarnos a las necesidades de un futuro no tan lejano.

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