Puertas abiertas

por Gloria Valverde
Gloria Valverde

Directora de Logística de Savills Aguirre Newman Barcelona

Los puertos de nuestro país constituyen la puerta de entrada y salida de comunicación con el resto del mundo, una puerta que permite entrar y salir no únicamente pasajeros o mercancías, sino conocimiento, crecimiento y sostenibilidad. Su rol vertebrador y motor de la economía se pone aún más de manifiesto en este contexto de crisis sanitaria que estamos experimentando.

Cinco son los puertos que a nivel nacional concentran el mayor tráfico de mercancías: Barcelona, València, Algeciras, Las Palmas y Bilbao. De este grupo sobresalen Barcelona y València como dos de los puertos con mayor atractivo para la inversión logística a nivel europeo, un grupo liderado por los puertos de Rotterdam, Amberes y Hamburgo, según el último estudio llevado a cabo por el equipo de European Research de Savills, y que acaparan estos tres últimos el 12% del tráfico de mercancías a nivel mundial. Según este informe, los distintos aspectos que influyen en la demanda de la logística portuaria son la globalización, el aumento de las mercancías, la demografía, las características inmologísticas del lugar, las infraestructuras, la tecnología y la automatización de procesos en la actividad portuaria.

El puerto de Barcelona, como hub de contenedores, ha experimentado en los últimos años un fuerte incremento del comercio internacional y cuenta con una zona de actividades logísticas totalmente consolidada, así como una red de infraestructuras que facilita el acceso a los principales corredores logísticos. Por estas razones, constituye un importante motor económico dentro de la cadena de suministro que llega hasta el consumidor final.

Considerando el puerto de Barcelona como el kilómetro cero de localización logística en Catalunya, más del 75% de la contratación de nuevos espacios logísticos se focaliza en un radio máximo de 30 kilómetros, correspondientes al primer cinturón o primera corona logística. No obstante, debido a la alta consolidación de estas áreas, la escasez de suelo finalista, el nivel de precios ya alcanzado y las contrataciones de la mano del e-commerce, esta centralidad se está desplazando hacia otras zonas que permiten llevar a cabo nuevos desarrollos logísticos y que cuentan con buenas conexiones.

Estas nuevas centralidades constituyen nuevas zonas prime logísticas, que ofrecen a su vez suelos finalistas a corto o medio plazo, posibilidad de proyectos de mayor envergadura, precios más competitivos, accesibilidad y sostenibilidad.

En los últimos cinco años, el mercado logístico catalán se ha caracterizado por una absorción media situada en la línea de los 622.000 metros cuadrados (frente a los 631.000 m2 de Madrid), operaciones de la mano de usuarios logísticos tanto con filosofía arrendaticia como con perfil patrimonialista, así como por el incremento del stock logístico con edificios de alta calidad (todos los nuevos proyectos van de la mano de certificaciones Breeam o Leeds).

También se ha distinguido por proyectos llave en mano o procesos a riesgo cuya contratación se ha formalizado antes de la finalización de la obra (especialmente en aquellos casos en los que la demanda sale de lo standard y necesita mayor espacio de maniobra siendo una nave de cross-dock, o mayor espacio de picking y plantas intermedias, o tipología constructiva para actividades de frío negativo y/o frío positivo); escasez de suelo finalista para tal uso y baja disponibilidad de espacios logísticos (actualmente de alrededor del 3% en toda Catalunya).

El ejemplo de la ZAL de Barcelona ilustra el crecimiento import-export de las mercancías (teniendo en cuenta que las ventas al por menor en Europa aumentarán en un 3,4% anual en los próximos cinco años, según Savills UK), la globalización, la digitalización y la sostenibilidad (el transporte marítimo reduce las emisiones de carbono un promedio del 75% por kilómetro recorrido). Durante 2018 y 2019, las operaciones logísticas más relevantes se firmaron en este enclave, consolidando así todo el potencial que podía ofrecer el puerto de Barcelona, pero potenciando y favoreciendo también aquellos emplazamientos junto a los principales corredores por los que se transporta la mercancía hasta que llegan a los centros de distribución de las ciudades, centros de última milla y/o tiendas/clientes, siendo clave el Corredor Mediterráneo.

Respecto a los principales corredores, hemos de tener en cuenta que las relaciones comerciales entre Europa y China influirán en el flujo de transacciones portuarias y de las ferroviarias o por carretera, favoreciendo nuevas tendencias en la demanda logística. De hecho, retomando el estudio de Savills, las relaciones comerciales con China describirán nuevos corredores y nuevas rutas logísticas.

“A pesar del covid-19, el sector logístico está demostrando ser un mercado muy resiliente, se está adaptando con mejor respuesta a la coyuntura actual y se encuentra inmerso en un proceso de transformación y adaptación de sus procesos en toda la cadena de suministros y distribución”

Adicionalmente, el interés de los fondos de inversión ha seguido creciendo en Catalunya en 2019, registrando un incremento del 34% respecto al volumen de 2018. El mercado catalán ya acapara el 36% del volumen de inversión total registrado durante 2019 en el sector logístico en España, que superó los 1.905 millones de euros, un 19% más respecto a 2018.

A pesar de la situación derivada del covid-19, el sector logístico está demostrando ser un mercado muy resiliente, considerado sector esencial, que se está adaptando con mejor respuesta a la coyuntura actual y se encuentra inmerso en un proceso de transformación y adaptación de sus procesos en toda la cadena de suministros y distribución.

El e-commerce se ha incrementado un 80%, por lo que este hecho implica inversiones en tecnología, digitalización, nuevas estrategias en el real estate (urban Logistic, last mile, logística inversa, etc.), así como repensar todos los procesos.

Aquellas actividades principalmente vinculadas a los sectores esenciales (alimentación, farma, etc.) o bien vinculados al sector retail, electrodomésticos, hogar, etc. están analizando la optimización de sus espacios y contemplan, en algunos casos, la contratación a medio plazo para dar solución a las puntuales necesidades de espacio, ya sea por una mayor rotación o por la necesidad de almacenamiento adicional al no dar salida al producto final.  No obstante, lo que ahora son demandas puntuales o temporales de estos sectores podrían acabarse materializando en nuevos proyectos con necesidades a largo plazo por el desarrollo de las nuevas estrategias del canal online.

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