Prologis protagoniza el 29% de la inversión inmologística en España

por El Vigía

Prologis protagonizó el 29% del volumen total invertido en el mercado inmologístico español durante 2019. Por su parte, M&G llevó a cabo transacciones que, en conjunto, representaron el 14% del volumen de inversión, seguido por habituales del sector como KIC, Invesco, Roebuck Asset Management,vArrow Capital Partners y GreenOak, todas ellas con porcentajes inferiores al 10%, según las últimas cifras de CBRE.

En total, España cerró 2019 con una inversión inmologística de 1.684 millones de euros, lo que supone un incremento del 7,5% respecto al ejercicio anterior, así como la segunda mejor cifra para el sector desde 2003. De esta forma, la logística se posiciona como el cuarto sector por volumen de inversión captada el año pasado, concentrando el 14% de los 12.133 millones de euros registrados por el conjunto del inmobiliario español.

“España cerró 2019 con una inversión inmologística de 1.684 millones de euros, lo que supone un incremento del 7,5% respecto al ejercicio anterior, así como la segunda mejor cifra para el sector desde 2003”

La Zona Centro acaparó el 43% de la inversión, con más de 675 millones de euros, lo que supone un descenso respecto a los casi 850 millones de euros que captó en 2018. Por su parte, Catalunya se consolidó como otro gran polo de atracción de inversiones logísticas al recibir el 24% (382 millones de euros) del volumen total, situándose ligeramente por encima de los niveles del ejercicio anterior.

En cuanto a Andalucía y Aragón, protagonizaron los dos mayores incrementos de la inversión logística el año pasado. Andalucía irrumpió como tercer actor destacado, atrayendo el 15% (235 millones de euros) de la inversión total a nivel nacional, y Aragón acumuló más de 160 millones de euros en inversión logística (10% del total) desde los 26 millones de euros del año anterior.

Las estadísticas muestran, además, que el 36% del total invertido correspondió a portfolios y el 8,5% se invirtió en proyectos que están todavía en curso. Además, dentro del propio ámbito de la logística, el 92% de la inversión fue a parar a proyectos netamente logísticos y, solo el 8% restante recaló en proyectos relacionados con el light industrial. “La pujanza del e-commerce seguirá animando el mercado de inversión, tanto por el lado de portfolios que saldrán a la venta como por el de las plataformas de última milla”, comenta Alberto Larrazábal, director nacional de Industrial & Logística de CBRE.

En cualquier caso, los datos también reflejan una reducción de las operaciones directamente relacionadas con el comercio electrónico en Madrid, pasando de representar un 21% en 2018 a tan solo el 6% el año pasado; y Barcelona, donde las operaciones han pasado de suponer el 16%, a situarse en el 9% del total de inversión. “Esta situación apuntaría a que ha llegado el momento de ampliar a otras ciudades la red logística necesaria para que el e-commerce pueda llegar dar servicio a cualquier consumidor, esté donde esté”, añade Larrazábal.

El dato que no ha cambiado sustancialmente es el origen de esa inversión, manteniéndose Estados Unidos como el principal inversor en logística en nuestro país, incrementando sus cifras desde el 40% al 45% en el último año. También aumenta el protagonismo de Reino Unido en nuestro mercado, elevando el nivel de su inversión hasta el 24% y relegando al inversor español al tercer puesto, con un porcentaje en paulatina reducción que ha pasado del 32% de 2018, al 13% del ejercicio pasado.

“Estados Unidos se mantiene como principal inversor en logística en nuestro país, incrementando sus cifras desde el 40% al 45% en el último año”

Respecto a la evolución de las rentabilidades, se situó en el cuarto trimestre de 2019 en el 5,10%, en consonancia con países como Italia (5,2%) o Irlanda (5,1%) y con tendencia a una mayor compresión en 2020, incluso hasta situarse por debajo del 5%, para acercarnos paulatinamente a países con un sector más maduro como Francia (4,0%), Alemania (3,6%) o Reino Unido (4,5%). En este sentido, Madrid y Barcelona (5,1%) se sitúan en rentabilidades por encima de París (4,0%) y Berlín (3,6%), pero con diferencias más ajustadas con Roma y Milán (5,50%) o Lisboa (6,25%).

Sin embargo, los datos recabados por CBRE también señalan la posibilidad de conseguir mejores rentabilidades en el ámbito de las MidCaps, un mercado que se ha posicionado por encima de la media alcanzando precios de entre un 6% y un 8,5% de rentabilidad. Esto ha provocado que este subsector se haya posicionado en el centro del foco de los inversores acaparando en 2019 un volumen total de 203 millones de euros, lo que supone el 12% del total invertido y un crecimiento de este ámbito concreto de la logística de un 18%, respecto al ejercicio anterior.

NUEVAS JOINT VENTURES

Desde la consultora esperan que el interés por el sector logístico e industrial seguirá al alza en 2020 y, según sus previsiones, fomentará el trasvase de inversores provenientes de otros sectores del inmobiliario, lo que propiciará la creación de joint ventures, un mayor interés por productos de última milla, y un enfoque ampliado a otras ciudades y no solo a Madrid y Barcelona.

“Existe una elevada liquidez en el mercado que animará a seguir invirtiendo en toda España en 2020, con lo que estimamos se podría alcanzar este año un volumen de inversión similar al registrado en 2019. La seguridad y estabilidad que ofrece la inversión en el sector logístico se está traduciendo en que nuevos inversores centren su atención en el mismo”, señala Larrazábal respecto al actual ejercicio.

También se espera que el e-commerce siga actuando como catalizador del sector logístico en todas las ciudades y que, ante la escasez de oferta de suelo logístico en algunas zonas de interés como Catalunya, País Vasco y Málaga, se dará una mayor importancia a la reforma y reconversión de edificios. Por último, CBRE prevé el auge de la automatización, una cada vez mayor importancia en la sostenibilidad, el aumento de las plataformas con entreplantas y multinivel y el ascenso en la actividad tanto portuaria como aérea.

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