Logística frigorífica: una industria en auge

por Alberto Larrazábal
Alberto Larrazábal

Director de Industrial y Logística de CBRE España

La existencia de algunos patrones alimenticios relacionados con la dieta saludable a base de frutas y verduras y la expectativa de un mayor consumo de productos frescos a través de internet tienen un impacto directo en el sector inmologístico: es necesario ampliar el parque de naves a temperatura controlada en España. El aumento de la cantidad de productos que deben mantenerse a una temperatura vigilada se debe, por un lado, al incremento de las exportaciones e importaciones de productos que requieren de refrigeración, y, por otro, al auge del consumo de algunos productos frescos. En consecuencia, está aumentando en España la demanda de instalaciones logísticas de almacenamiento en frío.

A nivel nacional, el mercado logístico ha estado marcado por una escasez de producto de calidad de naves de grandes superficies y, de manera más acusada, de naves de almacenamiento a temperatura controlada. Esto ha conllevado una obsolescencia del parque logístico en los últimos años. Además, las naves de frío son más costosas que las de logística tradicional debido a la utilización de materiales específicos, equipamientos y maquinaria relacionados con conservación y actividades en frío.

Del mismo modo, la renta media estándar de mercado para naves de almacenamiento en frío también es más elevada. Con todo, estos proyectos disponen de una gran calidad en la construcción, contando en su mayor parte con las máximas certificaciones de sostenibilidad y de eficiencia energética.

Por otro lado, la rentabilidad de las naves de almacenamiento en frío en España es similar a la del resto de productos logísticos, dependiendo del trato que se dé a la maquinaria y al equipamiento de frío en el contrato de arrendamiento. Lo ideal sería excluir a la maquinaria del acuerdo, por lo que el nuevo propietario solo sería responsable del almacén central, y el inquilino estaría a cargo de la inversión y el mantenimiento de la maquinaria. Si se controla este punto y no afecta a las proyecciones de capex, la rentabilidad del activo no se vería en absoluto afectada.

En este contexto, se han vuelto a desarrollar en los últimos años este tipo de plataformas a partir de encargos de los propios usuarios, dando lugar a proyectos llave en mano o autopromoción, el tipo de transacción preferida por los inversores en el mercado logístico de inversión. Algunos ejemplos son los llaves en mano de 23.000 y 10.600 metros cuadrados que Carrefour encargó a Gazeley en Torrejón de Ardoz y Begonte, respectivamente, o la autopromoción de la nave de Eroski de 28.000 metros cuadrados en Zaragoza. Se trata de una tendencia al alza en el mercado logístico español desde 2014 y, en la actualidad, es la forma más habitual de desarrollar las naves de almacenamiento en frío en España. De este modo, es complicado encontrar algún proyecto a riesgo relacionado con este tipo de naves.

IMPLICACIONES PARA EL INMOBILIARIO

Invertir en este tipo de naves resulta atractivo para el inversor proveniente de cualquier sector y no solo del logístico. La mayor duración del contrato de arrendamiento de una nave a temperatura controlada, normalmente 10 años, asegura una estabilidad y tranquilidad en la inversión, ya que la inversión inicial requerida es muy elevada. De otra parte, la necesidad de la puesta en marcha de nuevos proyectos, así como de la automatización de este tipo de naves, atraerá a nuevos promotores y constructores especializados en este sector.

Asimismo, la paulatina y sostenida construcción de naves a temperatura controlada en los últimos años a través de proyectos llave en mano, implicará una inevitable modernización del parque de este tipo de naves. Ello atraerá a los operadores logísticos especializados en frío que, hasta el momento, no se han introducido en el mercado español debido a la escasez de producto de calidad imperante en este segmento.

En España, los principales inversores logísticos disponen en sus carteras de naves de almacenamiento en frío. P3 Logistics, Blackstone Logicor, Barings y Greenoak son algunos ejemplos. También existen compañías especializadas en inversión de naves a temperatura controlada, aunque ninguna de ellas se ha establecido en España por el momento, debido a la escasez de este tipo de producto en nuestro mercado logístico.

La previsión es que este tipo de inversión crezca en los próximos años, quizás también por parte de compañías más especializadas en este segmento, a medida que vaya aumentando el stock de este tipo de producto logístico en España.

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