Las naves de frío despiertan el interés inversor

por El Vigía

Las plataformas logísticas de frío ganan atractivo para los inversores en real estate. La adquisición de proyectos llave en mano relacionados con naves frigoríficas se ha convertido en la transacción preferida por los inversores inmologísticos y todo apunta a que este tipo de operaciones aumentará en los próximos años. Es una de las principales conclusiones de un informe de CBRE, que detalla que el creciente consumo de productos frescos, la existencia de algunos patrones alimentarios que 
se están imponiendo en la sociedad –como la dieta saludable a base de frutas y verduras y el mayor consumo de productos ecológicos– y el crecimiento de las ventas online de este tipo de productos se está traduciendo en una mayor necesidad de extender el parque de naves logísticas a temperatura controlada en España. “En consecuencia, se está produciendo un incremento en la construcción de proyectos llave en mano o a riesgo”, señala Alberto Larrazábal, director nacional de Industrial & Logística CBRE España, que explica que “los inversores están dispuestos a invertir cada vez más en este tipo de segmento que se está extendiendo, y que resulta interesante al asegurar una estabilidad y tranquilidad en la inversión”.

Las previsiones de la consultora inmobiliaria indican, además, que la necesidad de poner en marcha nuevos proyectos y automatizar este tipo de naves atraerá a nuevos promotores y constructores especializados en este sector que hasta ahora no se habían introducido en el mercado español debido a la escasez de producto de calidad. “La previsión es que este tipo de inversión crezca en los próximos años, quizás también por parte de compañías más especializadas en este segmento, a medida que vaya aumentando el stock de este tipo de producto logístico en España, y no solo en la Zona Centro y Catalunya”, comenta Larrazábal.

ALBERTO LARRAZÁBAL, director nacional de Industrial & Logística CBRE España
“Los inversores estén dispuestos a invertir cada vez más en este tipo de segmento que se está extendiendo, y que resulta interesante al asegurar una estabilidad y tranquilidad en la inversión”

Por el momento, Logicor, Barings, P3 Logistics y Blackstone son algunos de los inversores que más han apostado por este tipo de naves en España. La mayor duración del contrato de arrendamiento de una nave a temperatura controlada –normalmente de 10 años frente a los cinco de una nave tradicional–, es uno de los factores por los que está aumentando el apetito por este tipo de activos, ya que asegura una estabilidad y tranquilidad en la inversión. En este sentido, hay que tener en cuenta que la inversión inicial requerida es muy elevada debido al uso de materiales aislantes y al equipo y maquinaria necesarios para mantener las bajas temperaturas.

En cuanto a la rentabilidad de este tipo de activos en España es similar al resto de mercado logístico, que se ha convertido en los últimos años en el producto de la inversión inmobiliaria. Asimismo, y teniendo en cuenta que en las nuevas naves de última generación existe una preocupación por un menor consumo energético, estos proyectos disponen de una gran calidad en la construcción contando en su mayor parte, con las máximas certificaciones de sostenibilidad y de eficiencia energética. De hecho, en naves de congelado y refrigerado, el consumo energético medio se mueve normalmente entre 3,5 y 4 kWh/m3/ mes. Sin embargo, en las naves de ultima generación con dichos dispositivos, oscila entre 2,7 y 3 kWh/m3/mes, logrando así reducir un 20% el consumo energético, según los datos aportados por CBRE.

UNA TENDENCIA AL ALZA

El desarrollo de naves de frío llave en mano o autopromoción ha aumentado notablemente en el mercado logístico español desde 2014 y, en la actualidad, es la forma más habitual de desarrollar este tipo de instalaciones. Algunos ejemplos son los llaves en mano de 23.000 y 10.600 metros cuadrados que Carrefour encargó a Gazeley en Torrejón de Ardoz y Begonte respectivamente, o la autopromoción de la nave de Eroski de 28.000 metros cuadrados en Zaragoza.

Asimismo, también ha aumentado el número de proyectos a riesgo relacionados con este tipo de naves. Así, por ejemplo, destaca la nave de frío que Merlin Properties construyó durante 2017 en Getafe y que se encuentra arrendada casi al 50% a un operador 3PL. El almacén está construido y preparado para logística en frío, si bien, el activo también se puede alquilar para actividades en seco. La renta mensual del inquilino es de 5,75 €/m2, lo cual –según destacan desde CBRE– puede percibirse algo más baja que la renta de mercado, pero en este caso, toda la maquinaria y el equipo de frío son proporcionados por el inquilino. Sin embargo, en caso de que el inquilino no proporcione
 la maquinaria y el equipo de frío, la renta probablemente giraría entre 7,00 y 7,50 €/ m2 mes.

“El desarrollo de naves de frío llave en mano o autopromoción ha aumentado notablemente en el mercado logístico español desde 2014 y, en la actualidad, es la forma más habitual de desarrollar este tipo de instalaciones”
CRECE LA COMPRA DE FRESCOS ONLINE

La alimentación es un nicho del e-commerce aún por conquistar. En la actualidad, compra online de productos frescos apenas alcanza el 1% en España, una cifra que se sitúa muy por detrás de otros países como Francia y Reino Unido. Sin embargo, este mercado va tomando posiciones y, según el informe, “no tardará en despuntar de la mano de las nuevas generaciones”. “A medida que los millennials se independicen, su tendencia a comprar por internet también llegará a los productos frescos”, sostiene el documento, que estima que la venta online de frescos podría cuadruplicar su cuota de mercado en 2020.

En España, Amazon Prime Now ofrece productos frescos, refrigerados y congelados gracias a su alianza con los supermercados La Plaza de Día y distintos mercados de abastos. Mercadona y Lidl, por su parte, están apostando de forma decidida por el posicionamiento de sus productos a través de internet. Por ejemplo, Lidl se ha asociado con la tienda especializada
 en alimentación online Lola Market, para vender frescos en Madrid al mismo precio y con las mismas ofertas que en tienda. Mercadona lanzó en 2018 su nuevo servicio para la compra online a través de una prueba piloto denominada ‘Laboratorio’, emulando por ello el sistema logístico de Amazon. Para ello, ha puesto en marcha sus primeros almacenes, ‘la Colmena’, exclusivamente para la venta online en el polígono de Vara de Quart de València y en el Polígono de la Zona Franca de Barcelona, y próximamente.

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