La inmologística española seduce a los inversores

por El Vigía

El festín inmologístico no cesa. Socimis, promotores y fondos de inversión nacionales e internacionales se han lanzado en los últimos años a la conquista del mercado logístico español, que se ha convertido, por delante de oficinas, residencial, retail y hoteles, en el negocio estrella del inmobiliario. En 2018, se alcanzaron los 1.500 millones de euros en volumen de inversión y todo apunta a que este fenómeno continuará imparable en los próximos meses. Las elevadas rentabilidades que ofrece, de entre el 5 y el 6% en comparación con el 3,5% que apenas alcanzan otros sectores, junto a la rápida evolución del e-commerce y la buena marcha del consumo, han provocado que estos inversores no le quiten el ojo al sector.

Así, tras cerrar 2018 con una contratación superior a los 1,9 millones de metros cuadrados, los expertos esperan que la intensa actividad mostrada, tanto por parte de fondos como por usuarios finales, se prolongue hasta finales de año y se registren altos niveles de contratación y de adquisiciones de suelo destinado al desarrollo de nuevos proyectos, especialmente en el entorno del Corredor del Henares. En los últimos años, esta zona se ha convertido en el punto de referencia de cargadores y operadores logísticos, concentrando algunas de las operaciones más sonadas del mercado. “Se ha convertido en la concentración logística más importante de España”, comenta el director de Industrial y Logística de BNP Paribas Real Estate en España, Jean-Bernard Gaudin.

Esta robustez de la demanda contrasta, sin embargo, con la escasez de producto de calidad capaz de saciar el afán inversor que existe en el mercado. Una situación que afecta especialmente a Barcelona, con una tasa de disponibilidad del 2,5%, a València (2,8%) y, en menor medida, a Madrid, aunque la fortaleza de la demanda continuará presionando la tasa de disponibilidad de este mercado –que se sitúa en el 5%– a niveles mínimos.

Está dinámica está provocando que inversores y promotores desplacen su interés hacia la segunda y tercera corona y hacia mercados secundarios, como el de Zaragoza, Bilbao, Málaga y Sevilla, donde existen bolsas de suelo finalista, y que gane presencia la compra de suelo por parte de estos para el desarrollo de proyectos especulativos, llave en mano o bajo formato de foward funding o forward purchasing a corto plazo. De hecho, una encuesta realizada por CBRE a promotores e inversores indica que el 77% tiene la intención de invertir en proyectos llave en mano en los próximos meses y un 50%, en proyectos a riesgo.

En el caso de Madrid, las cifras que maneja la consultora muestran que en la zona centro se encuentran 720.000 de metros cuadrados de superficie logística bajo construcción con previsión de incorporarse al mercado en 2019. De este total, el 60% son desarrollos a riesgo. Asimismo, BNP Paribas cifra en 2,4 millones de metros cuadrados la oferta de espacio logístico prevista para los próximos dos años en esta región. En Barcelona, donde desde la Cambra de Barcelona alertan de que la falta de suelo está comprometiendo el potencial de la ciudad como centro de distribución en Europa, los datos muestran que diversos proyectos en fase de construcción incrementarán el parque en 300.000 metros cuadrados de nuevas instalaciones disponibles en los próximos 12 meses. De este total, el 41% son proyectos a riesgo. Por su parte, en València está previsto que este año se incorporen cinco nuevas plataformas logísticas que aportarán al mercado 99.457 metros cuadrados, ubicados en Ribar-roja, Torrent, Paterna y Loriguilla, según BNP Paribas. Además, existen ubicaciones donde se ofrece la posibilidad de construcción llave en mano con una superficie total construida de más 200.000 metros cuadrados.

Pero el suelo finalista también se agota y, en este sentido, desde las consultoras inmobiliarias, que tratan de estimular el mercado, lamentan que existan tantas empresas dispuestas a abordar operaciones de suelo en los principales mercados, pero por la imposibilidad y la escasez de espacio se vayan recursos a otros mercados. “La solución ante este reto no es sencilla”, señalan, por su parte, desde el Clúster Logístico de Catalunya. A su juicio, se deberían tomar medidas como reconvertir inmuebles obsoletos y luchar para que las Administraciones Públicas entiendan la delicadeza de la situación y agilice los trámites para la generación de nuevos suelos logísticos. Así, desde el sector vienen reivindicando desde hace tiempo el papel esencial de la Administración en el desarrollo de suelo finalista. “En el caso de Catalunya, podríamos decir que lo que hace diez años nadie quería, es lo que hoy se nos ofrece como suelo. Lo poco que entra se ha comprado y, además, el precio del suelo se ha multiplicado por dos”, señala el director general de Grupo Clapé, Santiago Clapé. La baja tasa de disponibilidad anticipa, además, un recorrido al alza de las rentas. Para Gustavo Cardozo, vicepresidente sénior de Prologis Iberia, los inversores que entren ahora buscarán más márgenes con un incremento de las rentas. “Aunque estamos tocando techo en cuanto a yields, las rentas todavía se sitúan un 20% por debajo del antiguo ciclo”, señala.

Aunque el producto más demandado en el mercado de inversión siguen siendo naves triple A, Savills Aguirre Newman detecta una nueva tendencia en la búsqueda de naves cuya tipología no es 100% logística, pero que cuentan con una potencial transformación y ofrecen mayores retornos.En cuanto a las rentabilidades, la encuesta de CBRE muestra que el 35% de los inversores cree que se comprimirán aún más frente a un 19% que dice que no y un 46% que considera que se mantendrán.

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1 comentarios

Javier 26 marzo, 2019 - 18:33

Me encanta vuestro contenido. Creo que hace falta más información acerca de espacios logísticos.

Les añado a favoritos.

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