Fondos asiáticos aterrizan en España con la compra de grandes portfolios

por El Vigía

Los inversores asiáticos van a irrumpir con fuerza en el mercado inmologístico español a lo largo de este ejercicio. Si bien hace cuatro años, los expertos anunciaron ya su entrada en España, lo cierto es que su presencia ha pasado prácticamente desapercibida. “Estos inversores, que hasta ahora se centraban en el mercado europeo en general, están focalizando su estrategia en España”, aseguran algunos expertos como el director nacional de Industrial y Logística de CBRE, Alberto Larrazábal, que comenta, además, que “ahora ya tenemos nombres de inversores asiáticos dispuestos a invertir en grandes carteras”. De hecho, desde la consultora señalan que existen varias operaciones en curso que podrían cerrarse antes del mes de junio. “Algunos operadores asiáticos están a punto de comprar activos de gran volumen en España”, avanza Larrazábal.
Los expertos coinciden en destacar que, aunque durante los últimos años España no era un mercado estratégico dentro de la esfera europea, ahora se ha convertido en la estrella del Viejo Continente. En opinión del director de Industrial y Logística de JLL, Luis Guardia, “España es un país que durante la crisis no estaba ni se le esperaba. No obstante, en los dos últimos años se ha convertido en un país muy interesante para los inversores ante el buen comportamiento del mercado y la mejora de las perspectiva”. Los analistas señalan, especialmente, las rentabilidades que ofrece el país –entre el 6% y el 7%– por encima de la media europea, “además de ser un mercado estable y donde el valor del activo es más económico que el resto de Europa comparativamente”, añade el consultor de CBRE. “Ya no sólo los inversores asiáticos, sino que todos quieren posicionarse en España”, explica Larrazábal, que aunque es consciente de los problemas de oferta que existen actualmente, se muestra convencido de que “en cuanto haya una oportunidad –que las va a haber–, vendrán todos aquí”.

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La inversión en suelo logístico en España alcanzó los 993 millones de euros en 2016, un 4% más, según BNP Paribas Real Estate. / Knorr-Bremse


 
A pesar de las buenas perspectivas de este mercado, las estadísticas al cierre de 2016 muestran que los niveles de absorción, inversión y stock de España continúan bastante alejados de los de los principales mercados europeos, tales como Reino Unido, Alemania y Francia. En conjunto, estos tres mercados fueron responsables del 56% de la inversión total en Europa, que alcanzó, según el último informe publicado por BNP Paribas Real Estate, los 25.000 millones de euros, un 8% menos frente a 2015. En el caso de JLL, los resultados ofrecidos reducen esta cantidad hasta los 22.600 millones, en comparación con los 21.500 del año anterior. “Ha sido un año fuerte en inversión, donde las operaciones corporativas han ganado trascendencia y donde los fondos no especialistas están volviendo a apostar por este mercado”, indica Luis Guardia. El responsable de JLL apunta, además, que 2016 también fue un ejercicio en el que muchos inversores se plantearon la adquisición de suelo en Europa, posicionándose con más riesgo ante la falta de producto, pero más rentable.
Por mercados, el documento de BNP Paribas destaca que, a pesar de la amenaza que supone el Brexit, el mercado inmologístico en Reino Unido continuó mostrando un gran dinamismo. “No se ha producido ningún cambio en este mercado”, asegura el director de Inversión Logística de BNP Paribas Real Estate para Europa, Logan Smith. Desde la entidad cifran en 6,8 millones de euros la inversión registrada en este mercado, donde se contrataron 3,3 millones de metros cuadrados. “La explosión del comercio electrónico ha generado nuevos requerimientos de espacio por parte de los operadores y, en este sentido, Reino Unido es el país con la mayor tasa de consumo de compras online”, apunta, por su parte, Luis Guardia. En cuanto a Alemania, el volumen de inversión descendió un 5% en el último año, con 4.400 millones de euros registrados, y en el caso de Francia, esta se situó en los 2.700 millones, un 8% más.
Los profesionales se muestran optimistas y esperan que la tendencia de crecimiento de 2016 se mantenga en Europa. “El sector seguirá creciendo con la misma fuerza”, afirma Smith. Asimismo, Guardia explica que, si bien antes el dinero del inversor era sobre todo europeo, en Europa se percibe mucho movimiento de capital americano y europeo, que de hecho, ya representa más del 33% del volumen de inversión. “También veremos más capital de inversor privado entrando en el sector, que competirá con el inversor institucional”, añade Guardia. En cuanto al tipo de inmuebles más demandados en Europa, avanza que serán las plataformas logísticas y las plataformas de crossdocking de transporte.
Barcelona aumenta sus rentas por encima de la media europea en 2016
Las rentas en el mercado inmologístico barcelonés crecieron un 4% durante 2016, alcanzando los 72 euros por metro cuadrado en la zona prime, lo que supone tres puntos porcentuales por encima de la media europea, cuyo crecimiento se situó en el 1,1%. A pesar de esta mejora en la capital catalana, las estadísticas del último informe de BNP Paribas Real Estate sobre el mercado logístico europeo constatan que los alquileres todavía no han recuperado los niveles precrisis. De hecho, los autores del documento apuntan que éstos se sitúan un 25% por debajo de las cifras de hace una década.
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Las rentas crecieron un 1,1% en el mercado europeo en 2016 / Archivo


 
El estudio muestra, además, que tan sólo seis ciudades europeas –Barcelona, Madrid, Berlín, Leipzig, Rotterdam y Amsterdam– lograron incrementar el precio de sus alquileres en el último ejercicio. Según los analistas, “los alquileres han permanecido estables en Europa y sólo se han registrado cambios marginales en algunos mercados, siendo Ámsterdam la ciudad que mayor aumento ha protagonizado”. En concreto, en este mercado las rentas crecieron un 8%, alcanzando los 63 euros por metro cuadrado.
Los datos que maneja Prologis, sin embargo, muestran un mayor dinamismo de las rentas, que crecieron un 3% en el conjunto europeo. Pese a que, según apuntan desde Prologis, el incremento de las rentas en Europa fue inferior al del mercado estadounidense –que lideró el aumento de las rentas a nivel internacional en 2016, con incrementos de alrededor del 5%–, los analistas se muestran convencidos de que el Viejo Continente podría superar la cifra de Estados Unidos en los próximos años. “La escasez de espacio provocará un incremento de las rentas a lo largo de este año en el mercado europeo”, señalan los autores del estudio.

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